Оценка автомобильных дорог и железнодорожных путей: особенности определения стоимости объектов транспортной инфраструктуры

Стоимость автомобильных дорог и железнодорожных путей рассматривается не только как показатель для финансовой отчетности, но и как инструмент управления инфраструктурными активами. При этом возраст объекта далеко не всегда определяет его стоимость. Дорога, своевременно проходившая капитальный ремонт, может стоить дороже более нового объекта, эксплуатировавшегося без должного обслуживания.

Опыт специалистов PKF Consulting Kazakhstan показывает, что корректное определение стоимости автомобильных дорог и железнодорожных путей требует сочетания оценочных методик, инженерного анализа и понимания особенностей эксплуатации подобных объектов.

Когда требуется оценка автомобильных дорог и железнодорожных путей

Стоимость автомобильных дорог и железнодорожных путей учитывается при принятии инвестиционных решений, привлечении финансирования, подготовке финансовой отчетности и реализации корпоративных сделок.

Оценка объектов транспортной инфраструктуры проводится для:

• подготовки финансовой отчетности в соответствии с МСФО;
• оформления залога при получении банковского финансирования;
• страхования имущества;
• купли-продажи отдельных активов или имущественных комплексов;
• реорганизации бизнеса;
• определения стоимости активов для инвестиционных проектов.

Например, при приобретении производственного предприятия инвестора интересует не только стоимость производственных зданий и оборудования. Существенную роль могут играть подъездные автомобильные дороги и железнодорожные пути, обеспечивающие логистику предприятия. Если бы компании пришлось создавать аналогичную инфраструктуру с нуля, то это потребовало бы значительных затрат. Поэтому такие объекты могут существенно влиять на стоимость всего имущественного комплекса.

В Казахстане оценка объектов транспортной инфраструктуры востребована не только при подготовке финансовой отчетности и привлечении финансирования, но и в рамках реализации инвестиционных проектов, модернизации производственных предприятий, а также при корпоративных сделках с имущественными комплексами.

Почему оценка объектов транспортной инфраструктуры считается одной из наиболее сложных

Главная особенность автомобильных дорог и железнодорожных путей заключается в том, что они практически не обращаются на открытом рынке. Кроме того, это сложные инженерные сооружения, состоящие из множества конструктивных элементов с различными сроками службы. Дорожное покрытие, основание, водоотводные сооружения, рельсы, шпалы, балластный слой и стрелочные переводы изнашиваются по-разному и требуют различной периодичности ремонта или замены.

Дополнительную сложность создает длительный срок эксплуатации. За десятилетия использования такие объекты могут неоднократно реконструироваться или капитально ремонтироваться, а часть технической документации может быть утрачена. Поэтому оценщику нередко приходится сопоставлять архивные материалы, результаты обследований и данные бухгалтерского учета.

Кроме того, одной из наиболее сложных задач является определение накопленного износа, который может включать физический, функциональный и внешний износ. При отсутствии достаточного количества рыночной информации оценщику важно комплексно учитывать техническое состояние объекта, историю его эксплуатации и роль в составе имущественного комплекса предприятия.

«Главная сложность оценки таких объектов — понять, как объект эксплуатировался и изменялся на протяжении всего срока службы. Это помогает объективно оценить их текущее состояние и определить стоимость», — отмечает Айгерим Бегалиева, оценщик PKF Consulting Kazakhstan.

Факторы, влияющие на стоимость автомобильных дорог и железнодорожных путей

На стоимость объектов транспортной инфраструктуры влияет совокупность технических, эксплуатационных и экономических факторов.

Для автомобильных дорог существенное значение имеют категория дороги, тип покрытия, конструкция дорожной одежды, интенсивность эксплуатации, объем выполненных ремонтов и текущее техническое состояние.

Например, две подъездные автомобильные дороги одинаковой протяженности могут существенно различаться по стоимости. Одна может быть рассчитана на интенсивное движение тяжелой карьерной техники и иметь усиленную конструкцию дорожной одежды, другая — использоваться преимущественно легковым транспортом. Несмотря на одинаковую длину, стоимость их воспроизводства и остаточный ресурс будут различными.

При оценке железнодорожных путей дополнительно анализируются характеристики верхнего строения пути, состояние рельсов, шпал, стрелочных переводов, а также эксплуатационная нагрузка.

Анеля Камалова, оценщик PKF Consulting Kazakhstan отмечает значимость и функциональную роль таких активов: «На стоимость объектов транспортной инфраструктуры влияет не только их техническое состояние, но и то, какую роль они играют в деятельности предприятия».

Так, подъездная автомобильная дорога или железнодорожная ветка могут не приносить самостоятельного дохода, однако без них эксплуатация производственного комплекса становится невозможной или значительно менее эффективной. С этой точки зрения рассматриваемые объекты способны существенно влиять на стоимость всего имущественного комплекса предприятия.

Методы оценки автомобильных дорог и железнодорожных путей

При оценке автомобильных дорог и железнодорожных путей могут применяться сравнительный, доходный и затратный подходы. Однако на практике сравнительный подход используется ограниченно, поскольку открытый рынок аналогичных объектов практически отсутствует.

Доходный подход применяется в тех случаях, когда объект способен самостоятельно генерировать денежный поток, или такой поток можно обоснованно выделить. Например, подобная ситуация может возникать при оценке отдельных коммерческих объектов транспортной инфраструктуры. Если же автомобильная дорога или железнодорожный путь являются частью производственного процесса предприятия, возможность применения доходного подхода существенно сужается.

Во многих случаях наиболее обоснованным является затратный подход. Он основан на определении стоимости воспроизводства или замещения актива с учетом накопленного износа.

При этом задача оценщика заключается не в том, чтобы определить, сколько стоило строительство дороги много лет назад, а в том, чтобы установить, сколько потребуется затрат для создания аналогичного объекта на дату оценки и какую часть своей стоимости существующий объект сохранил с учетом его текущего состояния.

Специалисты PKF Consulting Kazakhstan обладают практическим опытом оценки автомобильных дорог, железнодорожных путей и других объектов транспортной инфраструктуры для целей финансовой отчетности, кредитования, страхования, корпоративных сделок и инвестиционного анализа.

Если вашей компании требуется оценка автомобильных дорог, железнодорожных путей или других объектов транспортной инфраструктуры, сотрудники PKF Consulting Kazakhstan готовы проконсультировать по вопросам оценки, подобрать оптимальный формат выполнения работ и подготовить отчет в соответствии с Международными стандартами оценки и требованиями законодательства Республики Казахстан.